购买房屋风险大，抵押房屋要不得

【案情简介】2014年10月份，王某与山东某置业有限公司订立商品房订金合同。合同约定置业公司将商铺一套卖给王某，铺位号为1001，建筑面积为236.66平方米，总房款为600万元，交房时间为2014年10月31日前。合同约定王某分期付款，王某交付购房款400万元，为不耽误营业时间，王某在经过置业公司经理许可的情况下，先行对商铺进行了装修，搭建了隔层。而随后王某在与置业公司签订商品房预售合同时，却发现合同中载明该商品房已经设定了抵押。王某当即要求退房款，却遭到置业公司拒绝。王某因此来所办理委托，要求对方退还购房款及装修费用。王某提交的证据有商铺定金合同、付款承诺书、转款凭证、收据，房屋登记情况查询书、装修合同。

【代理意见】在认真分析案情之后，形成以下代理意见：

一、王某已经按约定履行了支付购房款的义务。

2014年8月18日，双方签订《商铺订金合同》，该份合同中对涉案商铺名称、所在地、面积、购房款总额及支付方式进行了约定，合同签订后，王某履行了向置业公司分期支付购房款的义务，分多次向置业公司支付了购房款共计400万元，置业公司亦为王某出具收到400万1001号商铺购房款的收据。王某的履行无瑕疵。

二、置业公司方迟延履行交付房屋的义务。

置业公司与王某约定，置业公司方于2014年11月30日前向王某交付涉案1001号商铺，王某已经按约定分期交纳购房款，但时至今日，涉案1001号商铺仍未交付，合同法第六十条明确规定：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。置业公司迟延交付房屋的行为明显违背法律规定，违背权利义务相一致的原则。

三、置业公司隐瞒了涉案1001号商铺设定抵押的事实。

王某在与置业公司在签订《商铺订金合同》时，置业公司并未告知涉案1001号商铺已经设定抵押的事实，王某在对置业公司充分信任的基础上，向置业公司分期交纳了400万元购房款，但直至置业公司与王某签订《商品房预售合同》时，置业公司才提出涉案房屋设定了抵押一事，该份《商品房预售合同》第四条写明：“该商品房在建工程已经设定抵押”，这是王某始料未及更无法接受的。王某与置业公司协商购买的，是无权属争议，不设定他项权利的商铺，而置业公司却始终隐瞒这一事实，甚至在王某已经向其缴纳400万购房款之时仍不告知王某。根据合同法第四十二条第二项、第三项之规定：在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同工有关的重要事实或提供虚假情况、有其他违背诚实信用原则行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。置业公司应当对自己的行为承担应有的责任。

【判决结果】

在庭审过程中，置业公司试图以王某未在商品房预售合同中签字为由，主张双方合同未成立，我方提出根据《最高人民法院（关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释）》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案王某虽未在商品房预售合同中签字，但王某出具的付款承诺书以及双方签订的商铺订金合同中，双方对王某购买置业公司商铺的位置、建筑面积、付款方式、总价款、违约责任、争议解决方式等进行了约定，且置业公司已经收受王某支付的购房款4000000元，双方之间的房屋买卖合同关系成立；该买卖合同虽名为商铺订金合同，但具备了商品房买卖合同的主要内容，双方签订的商品房买卖合同已经生效。置业公司抗辩王某未签字、合同未生效的理由不能成立。经法院经审理后，认为我方证据充足，理由充分，最终采纳了我方的意见，支持了我方的请求，并判令由置业公司承担本案诉讼费用。

【案件总结】就现在房产市场而言，房价高，投资风险大，且在购房过程中，往往是开发商处于主导地位，购房一方往往处于被动的状态，很多隐藏的风险会被忽视或隐藏。本案中，王某虽然在前期已经尽到了审慎义务，查看了开发商的五证，但却忽视了开发商的经营状态，没有注意到开发商资金紧张，以房抵押贷款的情况，而开发商也可以隐瞒了房屋设定抵押的事实，再收到4000000万购房款的情况下才以合同条款的方式间接透露了房屋抵押的情形，试图蒙混过关。幸而王某在拿到商品房预售合同时，没有在开发商的催促下草草签字，而是在仔细阅读后发现了端倪，从而避免了更大的损失。这也给所有购房者一个警示，遇到好地段好户型，切不可头脑发热，一定审查开发商五证及运营和抵押情况，一旦不慎入手了设定抵押的房屋，也要及时要求解除合同，毕竟解除权作为形成权，行使权利时间只有一年。